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长治城建规划建设的特点决定了老城外围房价的北高南低

2022-10-08 11:12:45 1098

摘要:为何长治房价北高南低?这就得从长治城市发展的特点说起。长治主城区是从府县同城的长治县脱胎而来,长治县邑退城南迁三十里外的韩店另立新治,潞安府城内成为市驻地并在主城设城区。府县同城这也是长治市县同名的由来。看地图可知,长治城区骨架由原潞安府城...

为何长治房价北高南低?这就得从长治城市发展的特点说起。

长治主城区是从府县同城的长治县脱胎而来,长治县邑退城南迁三十里外的韩店另立新治,潞安府城内成为市驻地并在主城设城区。府县同城这也是长治市县同名的由来。

看地图可知,长治城区骨架由原潞安府城和南三厂两大区域组成。在潞安府城和南三厂这两块组成了主城骨架。在此骨架的基础上,呈环状分布着一系列村庄,这些村庄如同骨架上的肉,和老城以及南三厂共同组成了一个骨肉相连的长治城区。

放眼看去,城区圆环状包围着整个老城,只有东南部是个例外。东南方向向外突兀了一大块,触向东南部的这一块,不仅仅围进了南三厂,还让城区有了山区和丘陵。

也许当时本着保障城市,服务厂矿的理念,为后来留下发展的空间,才特意设计成了南三厂和老城被村庄包围城建现象。这种国土空间上的城乡资源配置,也就有了服务老城和南三厂的常青与五马这两个统率着城区范围内所有村庄的农工商公司。甚至可以这样说,如果没有南三厂的存在,五马、李家庄往南就和今天的西南关往南一样属于当时的长治县今天的上党区,南北石槽也如同现在的南董和北董一样分属两个县区,马坊头和寨子一样不会隶属城区。

因为南三厂的存在,从主城向南出了常青所属的南关就出现了一路东西之隔不同的行政区域现象,路东是城区五马农工商公司的马坊头,路西是长治县苏店镇的寨子。尽管后来随着城市发展更新和基础设施完善所需,老城和南三厂两块环绕带的一些村庄划为街道办就近管理,两个庞大的农工商公司建制缩小并转隶为街道办,但南门外一路之隔两村两县区的格局没有改变。

在城南,出城过了南关或西南关,就进入了长治县地界,在过去也没有什么像样的厂矿企业,一路上看到的就是个大乡镇农村。相对于城南长治县与城区之间城乡的迥然分明,城北郊区与城区的城乡边际就显得很模糊了,除不少厂矿外,机场、火车站、公园这些城市基础配套设施依次出现郊区的纵深间。不仅如此,在郊区腹地还有着故县和长北街道两个街办的存在,而长北街道曾经的规划定位就是长治副城。郊区这两个街办驻扎着不少央企和省市属企业,可以说那里是长治工矿区的重点。历史上的这种侧重于郊区的产业布局也就决定了城南的区位优势要逊色于城北。

说到房地产价格,就绕不开房地产的发展。长治房地产发展虽源于城中村改造,但实际却起步于厂矿棚改。角沿改造的夭折,使城中村改造的重点从城市中心变为城市外围起步区域村庄。长钢复兴小区、世纪春天、沁芳园这些最先以厂矿人口转移城市为主的大型小区带来的人口聚拢和示范,使史家庄改造势如鱼得水,以效率和口牌占尽上风上水。

城南功能设施配套齐全的南三厂棚改流向市场的大量房源消化了不少倾向于城南的顾客,再加上北石槽生态园综合体的烂尾难以打破的僵局,以至对开发城南市场的地产商来说意愿不强,致使城南难以形成品牌优势,楼盘开发基本围绕南三厂来做文章,如清华西花园、格林小镇、香阅四季等,而南三厂内部沉淀的大量福利房源的潜在供给使周围开发商难以做市操作价格。


区改后,不仅长治县撤县改为上党区、城郊区合并为潞州区,还有了以新城而诩的湖滨、合并长治县工业园与城南工业园的经开和继续向北扩容至潞城区南部的高新三个功能区,这三个功能区在主城区外围的城北与城南呈鼎足之状,拱卫长治城建的再发展。

滨湖、高新在接续城北蔓延外展之棒时,还不断有新的市政重点项目开展和注入,如公园、学校、医院等基础设施的完善和补充。而长治经开区,在成熟的南三厂区域之外,其产居融合配套上却显得不尽人意。除园区建设规划,在民生等社会事务上如教育、户籍管理等方面甚至都是个空白落后于城南发展之需,只能延续原来村镇那一套,与城镇化的需求不合时宜。即使远离主城的潞城区为适应高新区的规划而改翟店镇为街道办事处,还不说城北为城市再提质改大辛庄镇为大辛庄街道办事处,可上党区依然保留了离主城区近在咫尺处在经开区的苏店镇,对比城北可见长治经开区与上党区在教育、医疗等社会事务上更需要配合和进一步的对接。

综上所述可见,相对于城北的发展,城南尽管有着宋家庄为主的整村改造,但基本还是处于发展起步阶段。对比城北区位环境,城南的优势在于,南部尤其处于上风口的上党区境内没有化工、电力钢铁大工业的污染,在加上南三厂成熟社区的三产服务,比较宜居。可是远离北部产业聚集地,再加上往北交通以穿越主城区的城市道路为主,造成通勤时间加大,致使潜在购买者缩小,基本以壶关、长子南部、上党区和城南职工居民需求为主。种种原因,致使城南发展不如城北,最终形成长治房价北高南低的现状。

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